Działka ROD – co to jest?

Małe, ogrodzone działki, na których rosną dorodne pomidory, pachnie lawenda, a w ciepłe popołudnia słychać brzęczenie pszczół – działka ROD to symbol niezależności, powrotu do prostszych przyjemności i sposobu na własne uprawy bez konieczności posiadania hektarów gruntu. Nie brakuje chętnych, którzy chcieliby dołączyć do grona działkowców, lecz już na starcie pojawia się pytanie: co to właściwie znaczy działka ROD i na jakich zasadach można ją użytkować? Sprawdźmy, co warto wiedzieć przed podjęciem tej decyzji.

Co to znaczy działka ROD? Definicja

Działka ROD to część większej struktury, której zasady działania wynikają z przepisów prawa. Wbrew częstym skojarzeniom, posiadanie takiej działki nie oznacza, że stajemy się jej właścicielami w pełnym tego słowa znaczeniu.

Rodzinny Ogród Działkowy (ROD) to zorganizowany teren rekreacyjno-ogrodniczy, który jest zarządzany przez Polski Związek Działkowców (PZD) lub inne stowarzyszenia ogrodowe. Działki wydzielone w jego obrębie nie podlegają klasycznemu obrotowi nieruchomościami – nie można ich sprzedać jak zwykłej działki budowlanej ani zapisać w testamencie na zasadach znanych z kodeksu cywilnego. Co w takim razie można z nimi zrobić? Nabywa się prawo do dzierżawy działkowej, co daje możliwość korzystania z gruntu na określonych zasadach.

Regulacje dotyczące działek ROD wynikają przede wszystkim z ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych z 13 grudnia 2013 roku (Dz.U. 2014 poz. 40 z późn. zm.). Ogródki te powstały z myślą o rekreacji i drobnej uprawie roślin, a nie o inwestowaniu w nieruchomości czy prowadzeniu działalności gospodarczej. Nie można więc oczekiwać, że działka ROD stanie się pełnoprawnym gruntem budowlanym ani że jej posiadanie będzie tożsame z posiadaniem ziemi na własność.

Istotne jest również to, że teren, na którym znajdują się działki, zazwyczaj należy do gminy, Skarbu Państwa lub innych podmiotów publicznych, a działkowcy użytkują go na mocy dzierżawy zbiorowej zarządzanej przez stowarzyszenie ogrodowe. Oznacza to, że status prawny ROD różni się od standardowej własności ziemi – działkowicz ma prawo do użytkowania działki, ale nie może jej dowolnie zagospodarować ani przeznaczyć na cele niezgodne z regulaminem ogrodu.

Cele i funkcje ROD

Rodzinne Ogrody Działkowe to przyjemne miejsce do weekendowego odpoczynku, ale także struktura o określonym przeznaczeniu. Nie jest to przypadkowy zbiór skrawków ziemi, na których każdy może robić, co mu się podoba. ROD istnieją w ramach precyzyjnie określonych celów – zarówno społecznych, jak i ekologicznych. Można je okreśłić jako

• Przestrzeń dla odpoczynku i rekreacji

Jednym z głównych założeń ROD jest stworzenie ludziom możliwości oderwania się od codziennego pośpiechu i miejskiego zgiełku. W dużych aglomeracjach działki stanowią często jedyny dostępny kawałek zieleni, gdzie można schować się przed hałasem samochodów i nadmiarem betonu. Nie jest to jednak jedynie przywilej dla starszego pokolenia – coraz częściej młode rodziny odkrywają działki jako przestrzeń do wspólnego spędzania czasu na świeżym powietrzu.

• Uprawa roślin na własny użytek

Drugim istotnym celem ROD jest umożliwienie działkowcom prowadzenia własnych upraw. Obecnie własne uprawy wracają do łask – wiele osób ceni sobie możliwość kontrolowania, czym są nawożone ich warzywa i owoce. Brak chemicznych oprysków i świadomość, że sałata rośnie bez zbędnych dodatków, dla wielu działkowców stanowi ogromną wartość.

• Edukacja ekologiczna i ochrona środowiska

Działki ROD to także ważny element strategii ochrony zieleni w miastach. Ich obecność przeciwdziała postępującej betonozie i pomaga w zachowaniu bioróżnorodności. Pszczoły, jeże, ptaki – wszystkie te stworzenia znajdują tu swoje schronienie, a działkowcy często dbają o to, by ich ogródki były przyjazne dla lokalnej fauny. Nie bez znaczenia jest również aspekt edukacyjny. Coraz częściej organizowane są warsztaty ogrodnicze, które uczą dzieci i dorosłych, jak dbać o rośliny, jak prowadzić ekologiczne uprawy i dlaczego warto rezygnować z chemicznych środków ochrony roślin. 

• Wspólnota i integracja międzyludzka

Rodzinne Ogrody Działkowe od lat stanowią tętniące życiem społeczności. Sąsiedzi pomagają sobie w pielęgnacji działek, wymieniają się nasionami, a czasem wspólnie organizują wydarzenia – od festynów po konkursy na największą dynię. W dobie rosnącej anonimowości miast działki ROD przypominają, jak cenne mogą być relacje międzyludzkie oparte na współpracy i życzliwości.

Jak nabyć prawo do działki ROD?

Działka ROD nie jest typową nieruchomością – nie można jej nabyć na własność ani sprzedać na zasadach rynkowych, jak zwykłą działkę budowlaną. Co więc tak naprawdę się kupuje? Prawo do dzierżawy działkowej, czyli możliwość użytkowania działki zgodnie z przepisami Polskiego Związku Działkowców (PZD) lub innego stowarzyszenia zarządzającego ogrodem. To prawo można uzyskać na kilka sposobów: poprzez zawarcie nowej umowy z zarządem ogrodu, przejęcie działki od dotychczasowego użytkownika albo – w niektórych przypadkach – dziedziczenie.

Nowa umowa dzierżawy z zarządem ROD

Teoretycznie można zostać działkowcem poprzez zawarcie nowej umowy dzierżawy bezpośrednio z zarządem ogrodu. W praktyce jest to jednak trudna ścieżka, ponieważ wolne działki pojawiają się rzadko. Wiele ogrodów działkowych funkcjonuje od dziesięcioleci, a użytkownicy często przekazują działki w rodzinie lub sprzedają prawo do ich użytkowania. Jeśli jednak w danym ogrodzie zwolni się parcela, można złożyć wniosek o jej przyznanie. Decyzję podejmuje zarząd ROD, który może kierować się różnymi kryteriami, np. pierwszeństwem dla mieszkańców danej miejscowości. W przypadku pozytywnej decyzji nowy działkowiec podpisuje umowę dzierżawy działkowej, wnosi jednorazową opłatę na rzecz ogrodu i od tej chwili może użytkować działkę zgodnie z regulaminem.

Przejęcie prawa do działki od dotychczasowego działkowca

Zdecydowanie najczęstszą metodą nabycia prawa do działki ROD jest przejęcie jej od dotychczasowego użytkownika. Choć w potocznym języku mówi się o „kupnie działki”, w rzeczywistości nie dochodzi do klasycznej transakcji kupna-sprzedaży ziemi. Nabywa się bowiem prawo do użytkowania działki oraz wszystkie znajdujące się na niej naniesienia, czyli altanę, drzewa, krzewy czy ogrodzenie.

Procedura przejęcia działki ROD:

1. Znalezienie działki do przejęcia – Można to zrobić przez ogłoszenia internetowe, kontakt z zarządem ogrodu lub pytając innych działkowców.
2. Ustalenie ceny z dotychczasowym użytkownikiem – Nie ma oficjalnego cennika, więc koszt zależy od lokalizacji, stanu działki, zabudowań i infrastruktury.
3. Podpisanie umowy cywilnoprawnej – Umowa musi obejmować przeniesienie prawa do działki i rozliczenie za nasadzenia oraz zabudowania.
4. Akceptacja zarządu ogrodu – Nowy działkowiec musi zostać zaakceptowany przez zarząd ROD. W rzadkich przypadkach zarząd może odmówić zgody, np. jeśli kandydat nie spełnia wymogów regulaminu.
5. Podpisanie nowej umowy dzierżawy – Po akceptacji formalizuje się prawo do użytkowania działki i od tej chwili nowy użytkownik ponosi związane z nią opłaty.

Dziedziczenie działki ROD – czy to możliwe?

Wiele osób zastanawia się, co dzieje się z działką po śmierci jej użytkownika. Czy działka ROD przechodzi na spadkobierców? Odpowiedź brzmi: nie wprost, ale istnieje możliwość jej przejęcia. W przeciwieństwie do klasycznych nieruchomości działka ROD nie wchodzi do masy spadkowej, co oznacza, że nie można jej przekazać w testamencie jak domu czy mieszkania. Możliwe jest jednak przeniesienie prawa do działki na jednego ze spadkobierców, ale pod pewnymi warunkami.

Jak wygląda przejęcie działki ROD po śmierci użytkownika?

1. Zgłoszenie chęci przejęcia działki do zarządu ROD – Spadkobiercy mają 6 miesięcy od dnia śmierci działkowca, by poinformować zarząd ogrodu o chęci przejęcia działki.
2. Spełnienie wymogów formalnych – Osoba ubiegająca się o działkę musi należeć do najbliższej rodziny zmarłego, czyli być jego małżonkiem, dzieckiem, wnukiem, rodzicem lub rodzeństwem.
3. Akceptacja zarządu ogrodu – Po przeanalizowaniu sytuacji zarząd ROD podejmuje decyzję, czy zgadza się na przekazanie działki spadkobiercy.
4. Podpisanie nowej umowy dzierżawy – Jeśli decyzja jest pozytywna, spadkobierca zawiera z zarządem nową umowę dzierżawy i przejmuje obowiązki działkowca.

Co jeśli nikt nie zgłosi chęci przejęcia działki? Jeśli w ciągu 6 miesięcy nikt z bliskich nie wyrazi woli przejęcia działki, prawo do jej użytkowania automatycznie wygasa, a działka wraca do zarządu ogrodu, który może przekazać ją innemu użytkownikowi. W takiej sytuacji rodzina nie odzyskuje środków zainwestowanych w działkę, chyba że uda się sprzedać naniesienia nowemu działkowcowi.

Ograniczenia i obowiązki związane z użytkowaniem działki ROD

Działka w Rodzinnym Ogrodzie Działkowym może wydawać się spełnieniem marzeń – własny skrawek ziemi, przestrzeń do uprawy warzyw, miejsce na relaks z bliskimi. Jednak zanim zacznie się planować grządki i wybierać gatunki róż, warto zrozumieć, że użytkowanie działki ROD nie oznacza pełnej swobody. Każdy działkowiec podlega określonym przepisom, które precyzyjnie regulują, co można, a czego nie wolno robić na terenie ogrodu działkowego.

Czy można zamieszkać na działce ROD?

Choć wielu działkowców marzy o zamianie altany na letni domek, przepisy w tej kwestii są nieugięte – zamieszkiwanie na działce ROD jest zabronione. Oczywiście, można spędzać na niej weekendy, letnie miesiące czy pojedyncze noce, ale stałe osiedlenie się jest niezgodne z regulaminem i grozi utratą prawa do użytkowania działki. Zakaz ten wynika z pierwotnego przeznaczenia ROD – to tereny rekreacyjne, a nie działki budowlane. Głównym celem jest odpoczynek i prowadzenie upraw, a nie tworzenie osiedli. Nieprzestrzeganie zakazu stałego zamieszkiwania może skutkować interwencją zarządu ogrodu, a w skrajnych przypadkach – koniecznością opuszczenia działki.

Jak duża może być altana?

Prawo do budowy altany na działce ROD istnieje, ale nie jest ono nieograniczone. Budynek ten musi mieścić się w określonych normach, które regulują zarówno jego powierzchnię, jak i wysokość:

• Maksymalna powierzchnia zabudowy: 35 m²
• Maksymalna wysokość: 5 m (przy dachu spadzistym) lub 4 m (przy dachu płaskim)

Co ważne, przepisy te nie podlegają negocjacjom – altana wykraczająca poza te limity może zostać uznana za samowolę budowlaną, co oznacza konieczność jej rozbiórki na koszt właściciela.

Czy na działce można prowadzić działalność gospodarczą?

ROD to nie miejsce na biznes – prowadzanie działalności gospodarczej na terenie działki jest surowo zabronione. Oznacza to, że nie można np. wynajmować działki jako miejsca na imprezy, organizować tam usług gastronomicznych, ani prowadzić warsztatu samochodowego. Oczywiście, sprzedaż własnych plonów – np. nadwyżek warzyw czy owoców – nie jest formalnie traktowana jako działalność gospodarcza, dopóki nie przybiera regularnej formy komercyjnej. Zarząd ROD może jednak podjąć działania, jeśli uzna, że dana osoba wykorzystuje działkę w sposób sprzeczny z jej przeznaczeniem.

Czy można ogrodzić działkę?

Wielu działkowców chciałoby otoczyć swoją przestrzeń solidnym płotem, jednak ograniczenia w tej kwestii są bardzo ścisłe. Regulamin ROD dopuszcza jedynie niskie ogrodzenia, zazwyczaj nieprzekraczające 80 cm wysokości. Zakazane są również ogrodzenia pełne, które mogłyby odcinać działkę od reszty ogrodu – działki ROD mają tworzyć spójną przestrzeń, a nie zamknięte, odizolowane enklawy. Niektóre ogrody wręcz wprowadzają zakaz stawiania ogrodzeń między działkami, aby podkreślić ich otwartość i wspólnotowy charakter. Jeśli więc ktoś planuje postawić betonowy mur, warto wcześniej sprawdzić regulamin swojego ROD – może się okazać, że jedyną dopuszczalną formą ogrodzenia są żywopłoty lub niskie siatki.

Jakie rośliny można sadzić na działce?

Działkowcy mają dość dużą swobodę w wyborze upraw, ale istnieją pewne ograniczenia, zwłaszcza jeśli chodzi o drzewa. Nie wolno sadzić gatunków, które mogą osiągnąć znaczne rozmiary, takich jak:

• Dąb
• Jesion
• Kasztanowiec
• Klon

Drzewa owocowe i krzewy jagodowe są oczywiście dozwolone, ale trzeba pamiętać, że zbyt gęsta zabudowa roślinna może przeszkadzać sąsiadom. Jeśli drzewo rzuca cień na sąsiednią działkę i ogranicza dostęp światła, zarząd może nakazać jego przycięcie lub nawet wycięcie. Zakazane są również rośliny inwazyjne, takie jak rdestowiec ostrokończysty czy barszcz Sosnowskiego, które mogą stanowić zagrożenie dla innych upraw i lokalnego ekosystemu.

Co grozi za łamanie regulaminu ROD?

Nieprzestrzeganie przepisów działkowych może prowadzić do różnych konsekwencji, od upomnień po utratę prawa do działki. W przypadku mniejszych naruszeń zarząd ROD zazwyczaj stosuje pisemne ostrzeżenia, ale jeśli ktoś uporczywie łamie regulamin – np. zamieszkuje na działce, wybudował nielegalną altanę lub prowadzi działalność komercyjną – może stracić prawo do użytkowania działki. Działkowicz, który nie zgadza się z decyzją zarządu, ma prawo odwołać się do wyższej instancji – np. do Okręgowego Zarządu Polskiego Związku Działkowców lub w niektórych przypadkach do sądu.

Czy warto mieć działkę ROD?

Z jednej strony działka ROD to miejsce odpoczynku, własnych upraw i kontaktu z naturą, z drugiej – teren podlegający ścisłym regulacjom. Decyzja o nabyciu prawa do działki powinna być przemyślana, bo choć wiąże się z wieloma przywilejami, wymaga także znajomości zasad, których nie da się ominąć. Jeśli jednak akceptujesz specyfikę ROD i potrafisz dostosować się do jego regulaminu, własna działka może stać się miejscem, które zapewni spokój, satysfakcję z upraw oraz możliwość oderwania się od miejskiego zgiełku.